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농지전용신청시 이것만은 꼭 확인
 
 
농지전용을 신청하기 전에는 전용면적이 얼마까지인가를 확인할 필요가 있다. 지자체와 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또한 많은 지자체에서 자체적으로 건폐율을 산출하고 있다. 
 
건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다. 
 
즉 건평이 30평이고 대지면적이 150평이라면 건폐율은 20%이다. 건폐율 20%한도내에서 전용이 가능하다면 전용 가능면적은 건물 바닥면적의 5배에 해당하게 된다. 또 대부분의 시 군에서는 최대전용면적을 일반주택은 200평으로 (농가주택300평) 정하고 있다. 
 
아무튼 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다. 만약 농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면, 전용하고 남은 면적은 300평이 된다. 이 경우 300평은 소유권이전을 할 수 없다. 그 이유는 농사를 짓지 않은 도시인이 농지를 소유하고자 힐 때는 농지 구입 면적이 최소 303평 이상은 되어야 소유권이전을 할 수 있기 때문이다. 
 
그러나 지역에 따라서 차이는 있으나, 수도권에서는 경기도에 농지원부가 있는 사람은 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다. 이 때는 해당 시 군에 가서 농지원부를 발급 받으면 된다. 그 외 지역은 지방자치조례에 따라 차이는 있으나, 대부분 지역에서는 농지원부만 확인이 되면 자투리 농지도 이전이 가능하다. 예을 들면 경남 남해에 농지원부가 있어도 강원도 횡성에 있는 303평 이하의 농지을 사서 이전할 수 있다는 것이다. 
 
무조건 많은 면적을 전용한다고 해서 좋은 것은 아니다. 집을 몆 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 건축면적에 비례해 전용허가 면적이 나오기 때문에 대지로 바꾸 려는 면적이 크면 불필요한 건축비가 많이 들게된다. 수도권 일원에서는 건축면적의3~4배 정도가 대지로 전용된다. 가령 건평 40평의 집을 짖는 다면 120평~160평 정도가 대지로 전용된다.
 
대체조성비와 농지전용 부담금
 
어차피 낼 대체조성비와 농지전용부담금이라면 자진해서 빨리 내라. 대체조성비와 농지전용부담금은 농어촌관리공사에서 관리한다. 
 
시장 군수가 전용허가 사항을 농어촌공사에 통보하면 공사측은 전용 신청자에게 30일 이내의 납부기간을 정해 농수축협에 납부하도록 고지한다. 
 
전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다. 그러나 기간을 단축하고 싶은 사람은 군청에서 바로 대체조성비와 농지전용부담금의 확인내역서를 받아, 금액을 납부한 후 영수증을 가지고 농지전용허가증을 찾아가면 된다.
 
 
임야의 핸디캡 두 가지
 
임야는 가격도 싸고 농지보다 규제가 까다롭지 않지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 개발한 정도로 작은 평수의 임야를 찾는다는 것은 하늘의 별따기 만큼이나 힘들다. 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 놓고 볼 때 웬만한 준농림지를 사서 개발하는 것이 훨씬 이익일 수 있다.
 
 
전원 주택을 고를때 주의할 점
 
되도록이면 환금성이 있는 곳을 선정하라. 경제적인 여건이 변하면 곧바로 처분하여 현금화 할 수 있는 지역을 선정한다면 투자가치도 있다. 이런 곳을 원한다면 개발지 인근을 눈여겨보는 것이 좋다. 
 
출퇴근을 해야 한다면 출퇴근이 1시간 이내 정도로 가능한, 거리로 봐서 50㎞~70㎞ 정도가 좋다. 특히 요즘처럼 유류값이 만만치 않은 상황에서는 이 점을 반드시 챙겨야 한다. 교통 체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전을 해보는 것이 좋다.
 
부지의 향과 주변경관을 살펴보아야 한다. 만약 북향이거나 서향의 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 그늘이 지거나 어두울 수 있다. 이런 집은 선호하는 사람들이 적기 때문에 매매를 원하여 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 그래서 남향집이나 동남향으로 탁 트여 있고 위에서 아래쪽으로 조망이 가능한 부지가 좋다. 교육환경과 편의시설을 살펴보아야 한다. 초 중 고교와의 거리와 시장 은행 병원 등과의 거리는 어느 정도인지를 사전에 알아두어야 한다. 
 
전원주택을 지을 수 있는지 여부를 해당 관청에 상담해 보아야 한다. 특히 폭 4m이상의 도로가 없으면 인허가가 나지 않으므로 주의하여야 한다. 진입로는 필히 챙겨야 한다. 땅 가격이 적당하며 토목공사 등 관련 경비에 대해서 따져 보아야 한다. 인근토지와 비교하여 적당한 가격인지를 사전에 알아보고 진입로에 들어가는 비용은 없는지 또는 지하수, 하수처리, 전기 인입에는 경비가 얼마나 들것인지를 알아보아야 한다. 
 
울퉁불퉁하던가 낭떠러지가 있는 땅은 정지작업과 옹벽. 석 축 등을 쌓아야 하므로 많은 돈이 들어갈 수 있다. 민원이 발생하지 않을 것인가에 대해서 알아보아야 한다. 주변에 있는 주민들의 성향이 어떠한지, 또 집을 지을 때 말썽이 없을지 등을 사전에 조사하여야 한다. 예를 들어 진입로가 있더라도 다른 땅을 지나야 한다면 매입을 하고서도 집을 지을 수 없게 된다.
 
 
전원주택의 도로 상하수도 전기
 
전원주택을 마련하는데는 여러가지 주의점이 있다. 여기서는 도로, 상하수도, 전기, 이 세 가지를 두고 문제점은 무엇이며 문제가 되었을 때는 어떻게 해야 되는지 알아보자. 
 
첫째, 도로_ 도로란 말 자체로 길이란 듯이다. 지적법상 24가지 지목중 하나이기도 하다. 옛날에는 소달구지만 다녀도 되었지만 자동차의 등장으로 도로의 필요성은 강조되었다. 
 
도로는 자동차가 사치품이었던 80년도에는 도시에서나 문제가 되었지 전원에서는 별문제가 되지 않았다. 그러나 집은 없어도 차가 필요하게된 90년대 들어서면서 자동차가 필수품이 된 것 보다 도로는 더 중요해져서 건물을 짓고 못 짓는 운명을 좌우하게 되었다.
 
이런 도로가 지적상도로는 일제가 토지수용정책의 일환으로 만들어 놓은 것들이 이어서 도시를 벗어난 지역에서는 현재도 그대로 유지되고있다. 전원주택을 지을 수 있는 지적도상 도로는 폭이 2∼3m가 되어야 한다. 그러나 지적도상 도로가 없는 맹지에 집을 지을 때는 인접도로가 35m이상일 때 도시구획구역 내에서는 폭이 6m도로가 확보되어야 하며 그 외 지역은 폭이 4m도로가 확보되어야한다. 
 
또한 각 군 조례에 다라 차이가 있을 수 있으니 건축을 하기전에 확인해야 한다. 건축을 하는데 도로가 전제조건으로 부상하자, 웬 만하면 사용승락을 해주던 마을 주민들이 이를 돈을 벌 수 있는 수단으로 활용하거나, 아예 맹지를 헐값에 매입하려는 의도로 사용승낙을 절대로 해주지 않는 경우도 있다. 이런 경우는 대개가 맹지 소유자가 현지에 연고가 없는 경우에 그렇다. 
 
둘째, 상하수도_ 일상을 생활하는데 없어서는 안 되는 필수적 요소들이 있다. 그러나 너무 흔하다 보니 그 귀중함을 느끼지 못한 것이 자유재인 공기와 물이다. 산업이 발달하면서 환경이 중요시되고 공기의 오염과 못지 않게 중요시되는 것이 물이다. 인류가 편하게 살아가려고 문명을 발생시키면서 필요악처럼 되어 버린 환경오염 때문에 물의 중요성이 요구되고 있다. 그래서 지금 웬만한 시골에 가도 옥수같은 계곡 물을 구경하기가 힘들어진 것이다. 
 
전원주택을 찾는 이유중의 하나가 물이다. 지금은 주변이 개발되어 물 부족으로 고생하는 지역이 늘어나고 있어 전원주택지를 구입하려면 물 사정도 확인해야된다. 막상 집을 짓는데 식수량이 부족하면 이웃간의 분쟁을 유발하는 경우도 있으며 전원주택을 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있다. 이 때문에 전원생활을 포기하는 경우도 있다. 물사정의 경우 도시를 벗어난 지역인 전원주택은 거의가 지하수를 이용하기 때문에 지역주민들에게 문의를 하면 알게된다. 
 
파주시의 경우 전원단지 허가를 받았으나 지하수가 부족해 건축허가를 받지못한 단지가 있다는 이야기가 있다. 이런 것은 시청에 확인하면 쉽게 알 수 있다. 하수도는 그럼 어떻게 처리하는가? 
 
지목이 대지로 되어 있으나 현재 이용상 밭으로 사용하는 대지에는 하수도가 구가와 거리가 멀어도 별문제가 되지 않는다.
 
이것은 옛날에 한번 집이 있었기 때문이다. 그러나 준농림전답임야에서는 구거(개울, 하천)등과 접해 있는 것이 좋다. 남의 토지를 지나 개울이 있다면 인접토지 소유주가 하수도관을 묻는데 동의해 줄 것인지 전용허가를 받으며 확인해 두는 것이 좋다. 
 
하수관을 묻는 것도 농사철을 피해 농사에 지장이 없게 해야한다. 무작정 공사를 시작하면 어떤 분은 콧노래를 부르며 가만히 있다가 하수관을 묻으려면 하수관을 지나가지 못하게 하는 경우가 있다. 그런 경우 동네이장이나 그분과 가장 친한분을 내세워 빨리 해결해야한다. 술을 좋아하는 분은 술을 대접하고 돈을 바라면 돈으로 해결해야한다. 항상 외지인은 봉으로 보는 시선이 있기 때문이다. 이런 일은 가구수가 15호인 이상 지역에서 더욱 그렇다. 
 
셋째, 전기_ 전원주택을 찾는 사람들이 평당단가를 중요시하고 준농림을 사면 대지보다 30∼40% 이득이 생기는 것으로 생각하는 분들이 많다. 이것은 오도된 정보도 있다는 것을 알아야 한다. 통계로 보면 분명 준농림지가 싸다. 그러나 부동산에는 개개의 특성이 있으며 주변시세와 비교 분석해봐야 정확한 계산이 나오는 것이다. 마을과 너무 멀리 떨어진 토지의 경우 전기를 끌기 위해 너무 많은 비용을 부담해야 하기 때문에 결과적으로 손해를 보는 경우도 생길 수 있다. 전원주택지 구입 시 이런 점을 반드시 고려해야 한다.
 
이런 땅은 농지전용 받기가 어렵다
 
폭2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가 땐(또한 현황도로가이어도 긑자락에 있으면 이웃 토지사용승락서 없으면) 불가능하므로 신설도로는 4M이상의 진입로가 있는지 지적상으로 반드시 확인을 해야한다. 
 
집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게되고 너무 작으면 대지면적최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야한다. 
 
150~200평 정도가 가장 적당하다. 마을에서 외따로 동떨어져 있는 땅은 전용 받기 어렵다. 최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용 받기가 어렵고 전은 전용이 쉽다.
 
전업농은 신고만으로 300평까지 전용가능
 
농지는 실질적으로 농사를 짓는 전업농들에게는 관대하다. 무주택 세대주인 전업농의 경우 복잡한 전용절차와 비용을 드리지 않고, 신고만으로 300평까지 농지전용이 가능하다. 그러나 전용에 필요한 서류는 제출해야 한다. 특히 전업농은 준농림지가 아닌 땅도 전용허가 없이 신고만으로 집을 지을 수 있다. 농지는 농림지(농업진흥지역과 보호구역)와 준농림지로 나누어지는데 외지인은 준농림지만 전용이 가능하다. 
 
농림지역과 보호구역에서의 전용은 지방자치단체의 조례에 따라 다르기 때문에 농지전용 시 각 시군 건축과나 농지관리계에 확인하는 것이 좋다. 그러나 전업농으로 인정받게 되면 농지를 전용하여 집을 짖는 비용도 적게 들고, 일단 대지로 지목이 변경되면 땅값이 주변 대지 시세와 비슷한 수준으로 올라 기대수익도 매우 크다. 여기서 전업농이라고 하면 303평 이상의 농지를 자신의 손으로 경작하는 자경농민으로 최소한 1년이상 농사를 지어 직접 수확한 경험이 있어야 한다
 
이축권구입 어드바이스
 
이축권을 구입하여 주택을 신축하려고 할 때는 직접 현장을 방문하여 주변의 시가와 토지에 대해 철저한 조사를 하여야 한다. 잘못하면 이축권을 현시가 보다 고가로 구입하는 사례가 많으며 때에 따라서는 건축에 걸림돌이 될 수 있다. 가장 먼저 확인 할 것이 이축권의 건축 가능 평수와 거주 연수가 일치하는지 여부를 확인해 보아야 한다. 
 
때에 따라서는 이축권을 갖고 있는 사람이 당연히 원주민일 것이라고 생각하여 구입을 하지만 막상 구입하고 보면 원주민이 아닌 경우도 있다. 또 매입하고자 하는 곳의 논밭이 대지로 용도변경이 가능해야 하며 건축물 허가 제한을 받지 않아야 한다. 외부인의 경우 이축권을 행사할 수는 있으나 그린벨트지역은 토지 거래허가 지역으로 토지가 100평이상은 소유권이전을 하려면 현지에서 6개월 이상 거주를 해야만 이전이 가능핟. 지적공부와 가옥대장도 등기부와 일치하는지의 여부를 알아보는 것은 기본이다.
 
 
이런 땅에는 전원주택을 지을 수 있다
 
땅이 있다고 하여 아무 땅에서나 집을 지을 수는 없다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 대지로 되어 있어야 한다. 그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수 있으면 집을 지을 수 있다. 
 
 
전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이 두 가지 즉 대지이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에서 생각할 수 있다. 그러나 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅을 구입하여 전용허가를 받아 집을 짓는다. 
 
그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지가격과 동일한 가격 대를 형성하기 때문이다. 수도권지역의 거의 모든 전원주택들이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법을 다른 것이다. 
 
일반인들이 흔히 전용허가를 받을 수 있는 땅은 준농림지역 내의 전답이나 임야다. 수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지거래 허가구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 다 해제가 되었다. 토지거래허가지역에서는 대부분 녹지지역으로 대지는 100평 농지는 303평 이상은 현지에 거주를 해야 허가가 나기 때문에 외지인에게는 사실상 거래자체가 막혀 있다. 일반적으로 준농림지 전답은 전, 답에 전용허가를 받아 집을 짓는 다는 것은 대지에 비교해서 비용 절감될 수 있다. 
 
그러나 여기에는 그 지역 대지와 시세를 비교해서 가격이 30%이상 차이가 있어야 투자기치가 있으며 마을과 인접거리가 200M을 벗어나면 전기가설비용이 큰 부담이 될 수 있어 배보다 배꼽이 커지는 경향이 있다. 그러므로 공시자가를 확인해서 공시지가의 20%가 전용부담금으로 추가된다는 점을 고려해야 하며 하수처리문제 등을 고려해서 주거와 인접거리등도 확인해야 한다. 종종 하수처리문제 때문에 이웃토지 지주와 마찰이 발생해 공사가 중단되는 경우도 있으니 사전에 확인해야 한다.
 
만약 공사를 하다가 중단을 하게 되면 그 피해가 크며 불필요한 경비가 많이 들어 대지를 구입하는 것보다 손해를 보기 때문이다. 
 
전용허가를 받아 공사를 시작하는 시기도 선택을 잘 해야한다. 남들이 농사를 짓는데 공사를 한다고 하면 이웃 토지를 이용하기 어려워 경비가 추가되는 경우도 발생할 수 있다. 
 
만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없으며 구입과 동시에 건축을 하려면 등기를 이전하기 전에 토지사용 승락서를 인감을 첨부해 받아 전용허가를 먼저 취득해야 한다. 
 
그 이유는 농지의 소유권을 이전하는 당해년도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년 간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원이 되어 불이익을 보게 된다. 전용허가를 받아서 집을 지을 경우 대체적으로 수도권에서는 평당 3~5만원정도 추가비용이 들어간다. 
 
이런 점을 고려해야 한다. 무조건 대지는 비싸고 준농림지는 싼 것으로 오판을 하게 되면 평당 30만원이면 구입할 수 있는 대지가 있는 지역에서 준농림지를 27만원에 구입해서 대지로 전환 할 경우 평당 총 비용이 35만원이 되어, 평당 5만원을 손해 보는 경우도 있다. 부정확한 정보 때문에 그런 현상이 벌어진 것이다. 전국토의 26%가 준농림이고, 대지는 1,5% 정도밖에 되지 않아 대지는 비싸다는 고정관념이 자리 잡고 있기 때문이다. 
 
시행착오 때문에 경제적인 손실뿐 아니라 전원생활을 하기도 전에 꿈마저 망가져 버릴 수 있다. 물론 큰 평수는 전답이 싼 것도 사실이나 같은 위치에 있는 준농림도 300평대가 평당 20만원이라면 1,000평대는 15만원정도 2,000평 대는 13만원정도면 살 수 있다. 부동산이 거품이 많은 시대에는 300평이 필요한 사람도 빚을 내어 1000평 짜리도 매입을 해서 일부는 다시 팔아도 이자를 주고 이득이 생겼으나 거품이 거치고 안정기로 접어든 현재의 부동산 시장에서 불필요한 투자는 하지 않은 것이 좋다.



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